Jangan Salah, Ini Beda Perjanjian Jual Beli (PJB) dengan Akta Jual Beli (AJB)

Image: thestatehousefile.com
0 118

Ketika kamu hendak membeli rumah atau jenis hunian lainnya, biasanya ada hitam di atas putih sebagai bukti legalitas peristiwa hukum yang telah terjadi. Perjanjian Jual Beli (PJB) dan Akta Jual Beli (AJB) adalah beberapa dokumen-dokumen yang harus diperhatikan berkaitan dengan transaksi jual beli tanah, rumah, bangunan, atau properti lainnya.

Sayangnya, meski keduanya berbeda nyatanya banyak orang awam yang salah persepsi dan menyamakan keduanya. Padahal ada perbedaan yang sangat mendasar diantara keduanya. Berikut uraian lengkap soal perbedaan PJB dengan AJB.

Pengertian Perjanjian Jual Beli (PJB)

Perjanjian Jual Beli
Image: bagi-in.com

Perjanjian Jual Beli atau PJB merupakan kesepakatan yang dibuat antara penjual dan pembeli atas transaksi penjualan properti yang dibuat dengan adanya akta dari notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

PJB dibuat dengan latar belakang adanya pembayaran harga properti yang belum lunas atau belum adanya pembayaran pajak-pajak yang muncul karena transaksi jual beli properti.

PJB dapat dibagi menjadi dua jenis, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas:

1. PJB Lunas

PJB lunas merupakan PJB yang dibuat saat harga jual beli properti sudah dibayar secara lunas oleh pembeli ke penjual, namun akta jual beli belum bisa dilaksanakan karena berbagai hal. Misalnya karena belum adanya pembayaran pajak jual beli properti, proses pengadaan sertifikat masih berlangsung, dan lain-lain.

Biasanya, PJB lunas dilaksanakan saat transaksi atas objek jual beli berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT terkait. Karena itulah AJB bisa dibuat di depan PPAT yang berlokasi di tempat lokasi objek tersebut berada.

Di dalam PJB lunas dapat dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan serta syarat-syarat untuk bisa dilaksanakannya AJB. Penjual properti juga bisa memberikan kuasa kepada pembeli untuk menandatangani AJB sehingga penjual tidak harus datang untuk menandatangani AJB.

2. PJB Tidak Lunas

PJB tidak lunas merupakan PJB yang dibuat saat harga jual beli properti belum dibayar secara lunas oleh pembeli properti ke penjualnya. Dalam PJB ini akan dicantumkan mengenai jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan PJB, cara pembayaran selanjutnya, waktu pelunasan, serta sanksi-sanksi yang bisa diberikan apabila persyaratan ini dilanggar.

Pada saat pembeli sudah melunasi biaya properti maka PJB tidak lunas ini harus dilanjutkan dengan adanya AJB. Di sinilah baru ada yang namanya peralihan hak.

Pengertian Akta Jual Beli

Akta Jual Beli
Image: Cermati

Akta Jual Beli (AJB) rumah merupakan akta otentik yang dibuat oleh notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dengan tujuan peralihan hak atas kepemilikan terhadap tanah dan bangunan.

Peraturan mengenai pembuatan AJB diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) nomor 08 tahun 2012 tentang Pendaftaran anah. Proses pembuatan AJB dapat dilakukan setelah seluruh pajak yang timbul akibat adanya transaksi jual beli properti sudah dibayarkan oleh pihak terkait.

Persamaan Perjanjian Jual Beli dengan Akta Jual Beli Rumah

Jika memperhatikan antara definisi PJB dan AJB, sekilas dua dokumen ini memang mirip dan memiliki beberapa kesamaan. Berikut adalah beberapa kesamaan antara PJB dengan AJB:

  • Baik PJB dan AJB sama-sama memiliki fungsi agar kedua pihak yaitu penjual dan pembeli dapat memenuhi segala kewajiban dan haknya
  • Antara PJB dan AJB sama-sama dapat digunakan sebagai bukti bahwa telah terjadi kesepakatan transaksi jual beli properti antara dua pihak yang bersangkutan
  • PJB dan AJB sama-sama dapat digunakan sebagai bukti apabila salah satu pihak melanggar perjanjian yang sudah disepakati sebelumnya
Baca Juga: Jenis-Jenis Status Kepemilikan Tanah Ini Wajib Kamu Ketahui

Perbedaan Perjanjian Jual Beli dengan Akta Jual Beli Rumah

Berikut adalah beberapa perbedaan antara perjanjian jual beli dengan akta jual beli rumah:

1. Otentikasi Perjanjian Jual Beli dengan Akta Jual Beli Rumah

Perbedaan utama antara perjanjian jual beli dengan akta jual beli rumah terletak pada otentikasinya. Perjanjian Jual Beli merupakan akta non otentik atau dibuat dengan hanya melibatkan pembeli dan penjual properti. Dalam pembuatan PJB tidak ada campur tangan dari notaris atau PPAT.

Sedangkan Akta Jual Beli rumah atau AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh notaris atau PPAT. Dalam AJB akan tercantum perjanjian mengenai berbagai sistem pembayaran yang disepakati.

2. Akibat Hukum dari Perjanjian Jual Beli dengan Akta Jual Beli Rumah

Karena memiliki otentikasi yang berbeda, PJB dengan AJB juga akan memiliki akibat hukum yang berbeda. Karena sifatnya yang non otentik, PJB tidak bersifat mengikat properti sebagai obyek perjanjian. Hal ini menyebabkan tidak terjadinya peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli.

Sedangkan AJB merupakan dokumen yang otentik dan merupakan syarat yang harus dipenuhi dalam transaksi jual beli properti. Dokumen ini berisi perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli.

Dengan adanya AJB, maka properti yang menjadi objek jual beli dapat beralih kepemilikannya dari penjual ke pembeli. Jika ada pelanggaran terhadap perjanjian yang tercantum dalam AJB maka hal ini dapat diproses secara hukum

3. Status Objek Jual Beli Properti yang Terkait

PJB dan AJB juga memiliki perbedaan status objek jual beli properti yang terkait. Pada PJB, seperti telah disebutkan sebelumnya, belum adanya peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. Sedangkan pada AJB telah terjadi peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli secara sah.

Selain itu, pada PJB, pembayaran biaya jual beli properti dan pajak-pajak yang terkait bisa belum sepenuhnya dibayarkan oleh pembeli. Sedangkan pada AJB, biaya jual beli properti dan pajak-pajak yang terkait sudah selesai diurus dan dibayarkan. Hal ini akan memungkinkan terjadinya peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli.

Pemahaman mengenai perbedaan perjanjian jual beli dengan akta jual beli rumah memang penting. Semoga penjelasan tadi mengenai perbedaan antara keduanya bisa bermanfaat untuk membuat kamu mengerti.

Leave A Reply

Your email address will not be published.